Expertise immobilière : propriétaire, locataire et recours

Par Maître Solenn Carpier, avocate au barreau de Toulon.

Résumé : Une expertise immobilière aide à établir la valeur vénale ou locative d’un bien, notamment lorsqu’il est occupé. Elle permet au propriétaire comme au locataire de documenter le bail, l’état du logement, le niveau de loyer et les conséquences d’un désaccord, avant une négociation ou un recours.

Un bien occupé ne se valorise pas comme un logement libre. Le bail, le loyer, la durée restante et l’état réel du logement peuvent modifier l’analyse. Nous pouvons vous orienter en droit immobilier lorsque la question dépasse une simple estimation.

La recherche d’une expertise immobilière entre propriétaire et locataire répond souvent à un besoin concret. Il peut s’agir de fixer un loyer, de préparer une vente, d’évaluer un patrimoine, de discuter une décote liée à l’occupation ou de réunir des éléments utiles en cas de litige. L’objectif consiste à distinguer la valeur du bien de la situation juridique créée par le bail.

Pourquoi faire expertiser un bien occupé par un locataire ?

Que souhaitez-vous réellement mesurer, le prix de vente du logement ou le revenu qu’il peut produire ? Une expertise peut rechercher une valeur vénale, correspondant à la valeur du bien sur le marché, ou une valeur locative, correspondant au niveau de loyer envisageable dans des conditions normales.

Pour un propriétaire, l’expertise peut servir à préparer une vente, une succession, un partage, une donation ou une déclaration patrimoniale. Pour un locataire, elle peut contribuer à examiner la cohérence d’un loyer, l’incidence de certaines clauses ou les conséquences d’un désaccord sur l’occupation du logement.

La présence d’un locataire ne provoque pas automatiquement une baisse de valeur. Tout dépend notamment du type de bail, du loyer réellement payé, de la durée restant à courir, de la solvabilité apparente, de l’état du logement et du profil des acquéreurs recherchés. Un logement destiné à un investisseur ne sera pas analysé comme un bien destiné à un futur occupant.

Les données locales restent essentielles. L’étude ANIL 2026 indique que, début 2026, 37 observatoires locaux couvrent 67 agglomérations. Ces données illustrent l’importance d’une analyse territoriale, car un loyer pertinent dépend du secteur, du type de logement et de ses caractéristiques précises.

Propriétaire ou locataire, que doit mesurer l’expertise ?

Imaginez un appartement loué depuis plusieurs années. Son loyer peut être inférieur au niveau actuellement observé dans le quartier. Le bail peut aussi prévoir des obligations particulières concernant les charges, les travaux ou l’entretien. Une expertise sérieuse ne retient donc pas seulement une surface et un prix moyen au mètre carré.

Elle examine généralement :

• la localisation et l’environnement immédiat ;

• la surface, la distribution et les dépendances ;

• l’état général, les équipements et les travaux nécessaires ;

• le montant du loyer et des charges ;

• la nature, la durée et les clauses du contrat de bail ;

• les diagnostics et documents techniques disponibles ;

• les contraintes juridiques pouvant affecter la vente ou la relocation.

Une étude publiée par l’ANIL sur les bailleurs en avril 2025 rappelle que 73 % du parc locatif privé étudié se compose de logements collectifs. Elle indique également que deux tiers des bailleurs ne possèdent qu’un seul logement. Ces éléments montrent pourquoi la situation du propriétaire, son patrimoine et ses capacités de gestion peuvent être très différents d’un dossier à l’autre.

Le locataire doit, de son côté, vérifier que l’expertise ne présente pas sa situation de manière incomplète. Le montant du loyer, les paiements réalisés, les échanges écrits, les travaux signalés et les conditions d’accès au logement peuvent influencer l’analyse. Une expertise ne remplace pas le bail, mais elle permet de mieux comprendre ses effets économiques et pratiques.

Quels documents préparer avant la visite du bien ?

Un dossier incomplet peut ralentir l’analyse et laisser subsister des incertitudes. Avant la visite, le propriétaire comme le locataire peuvent réunir les pièces utiles, en conservant les documents dans leur version complète et lisible.

Le dossier peut notamment comprendre :

• le titre de propriété ou les documents relatifs au bien ;

• le bail et ses avenants ;

• les états des lieux d’entrée et de sortie, lorsqu’ils existent ;

• les quittances ou relevés de loyers ;

• les diagnostics techniques ;

• les plans, relevés de surface et documents de copropriété ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale, pour un appartement en copropriété ;

• les factures de travaux, devis et échanges avec les entreprises ;

• les courriers de congé, mises en demeure ou réclamations.

La visite permet ensuite de confronter les documents à la réalité. L’expert peut relever l’état des murs, plafonds, menuiseries, équipements, parties extérieures et parties communes. Il peut aussi identifier une différence entre la description contractuelle et l’état observable du logement.

Expertise, état des lieux et diagnostic, quelles différences ?

Un état des lieux décrit principalement l’état du logement lors de l’entrée ou de la sortie. Un diagnostic répond à une obligation technique ou réglementaire précise. Une expertise immobilière vise plutôt à analyser une valeur, une situation ou un préjudice en s’appuyant sur plusieurs catégories d’informations.

Ces démarches peuvent toutefois se compléter. Un état des lieux daté et précis peut documenter l’état initial du bien. Des photographies, factures et échanges peuvent ensuite éclairer l’origine ou la date d’apparition d’une dégradation. Lorsque le désaccord concerne un défaut découvert après une acquisition, une analyse technique peut être nécessaire avant d’envisager une expertise en cas de vice caché immobilier.

Il faut donc identifier la question avant de commander une mission. Cherchez-vous à connaître le prix de marché, à établir la valeur locative, à prouver une dégradation, à déterminer l’origine d’un désordre ou à préparer une procédure ? La réponse conditionne le professionnel à contacter et le contenu attendu du rapport.

Comment utiliser le rapport en cas de désaccord ?

Un désaccord peut porter sur le montant du loyer, la restitution du dépôt de garantie, l’état du logement, la réalisation de travaux ou la valeur d’un bien vendu occupé. Dans chacun de ces cas, le rapport doit exposer les documents examinés, les constats réalisés, la méthode retenue et les limites de l’analyse.

Le rapport d’expertise constitue une preuve utile, mais il ne règle pas automatiquement le litige. Sa portée dépend de sa qualité, de l’indépendance de son auteur, du caractère contradictoire des opérations et de la question posée. En justice, le juge conserve son pouvoir d’appréciation.

La loi du 6 juillet 1989 encadre plusieurs rapports entre bailleurs et locataires. Le texte disponible sur Légifrance rappelle notamment l’existence de règles relatives au bail, au congé, aux loyers et aux obligations des parties. Une expertise doit donc être mise en relation avec les clauses du contrat et les règles applicables au logement concerné.

Lorsque le problème porte sur un défaut découvert après la vente, la question de la valeur n’est pas toujours suffisante. Il faut parfois établir la réalité du défaut, son antériorité, sa gravité et ses conséquences. Dans ce contexte, un recours après un défaut découvert lors d’un achat immobilier peut être envisagé après examen des pièces et des éléments techniques.

Quel professionnel contacter et quel budget prévoir ?

Le professionnel compétent dépend de la finalité de la démarche. Pour déterminer une valeur, vous pouvez solliciter un expert en évaluation immobilière. Pour une procédure judiciaire, le juge peut désigner un expert de justice. Pour analyser vos droits, vos délais et la stratégie à adopter, l’intervention d’un avocat peut compléter l’expertise technique.

Une agence immobilière peut également fournir un avis de valeur utile pour une première approche commerciale. Cet avis ne répond toutefois pas nécessairement aux exigences d’un rapport détaillé destiné à une succession, une négociation complexe, une banque ou un contentieux.

Le coût varie selon la surface, la nature du bien, le nombre de valeurs recherchées, la complexité du bail, la nécessité d’une visite approfondie et le niveau de détail attendu. Demandez un devis écrit précisant la mission, les documents requis, les méthodes utilisées, le délai indicatif et la forme du rapport.

Ne choisissez pas uniquement sur le prix. Vérifiez l’expérience du professionnel avec les biens occupés, son indépendance, ses références méthodologiques et sa capacité à expliquer clairement les hypothèses retenues. Dans un dossier conflictuel, anticipez également les délais nécessaires pour réunir les pièces et organiser une éventuelle expertise contradictoire.

Que faire à Toulon et dans le Var en cas de litige locatif ?

Un dossier local peut associer plusieurs difficultés : bail d’habitation, impayés, dégradation, travaux, infiltration, copropriété ou vente d’un logement occupé.

Avant toute démarche, conservez le bail, les photographies datées, les factures, les courriels, les courriers recommandés et les rapports techniques. Évitez de modifier les lieux lorsque cela risque de faire disparaître une preuve. En copropriété, il faut aussi déterminer si le désordre concerne une partie privative, une partie commune ou un équipement collectif.

Une infiltration peut par exemple impliquer le locataire, le propriétaire, le syndic, l’assureur et parfois une entreprise. La question de la responsabilité doit alors être distinguée de celle de la valeur du bien. Pour examiner les obligations de chacun, consultez notre page consacrée à la responsabilité en copropriété.

Besoin d’un conseil en droit immobilier à Toulon ?

Une expertise ne suffit pas toujours à résoudre un désaccord. Lorsque le bail, la vente, les travaux, une dégradation ou une infiltration soulèvent une question de responsabilité, vous devez pouvoir examiner les pièces et les recours envisageables avec méthode.

Le cabinet Carpier propose des consultations sur rendez-vous dans nos cabinets de Toulon et de La Crau, par téléphone ou en visioconférence. Pour présenter votre situation et demander un premier échange, contactez nous au 04 94 36 10 43.