Nouveau contrat de location en octobre 2026 : expulsion locative

Par Maître Solenn Carpier, avocate au barreau de Toulon.

Résumé : À compter du 1er octobre 2026, les nouveaux baux d’habitation devront utiliser un contrat type actualisé, notamment pour la clause résolutoire liée aux impayés. Les baux déjà en cours n’ont pas à être réécrits, mais l’expulsion d’un locataire ne devient jamais automatique : un commandement régulier et une décision judiciaire restent nécessaires.

Un bail signé à partir du 1er octobre 2026 peut-il réellement accélérer une procédure contre un locataire qui ne paie plus ? La réponse dépendra surtout de la date du contrat, de sa rédaction et de la nature du manquement. Le Cabinet Carpier accompagne les propriétaires et les locataires confrontés à ces questions.

Le nouveau contrat de location d’octobre 2026 face à l’expulsion du locataire ne crée pas une expulsion immédiate. Il met surtout les contrats types en conformité avec les règles issues de la loi du 27 juillet 2023. Les propriétaires qui préparent une nouvelle location doivent donc vérifier leur modèle de bail, tandis que les parties liées par un contrat déjà signé doivent examiner les clauses réellement applicables à leur situation.

Quels contrats sont concernés par le changement du 1er octobre 2026 ?

Imaginez un propriétaire qui signe un nouveau bail le 2 octobre 2026. Il ne pourra plus utiliser sans vérification un ancien modèle comportant des mentions dépassées. Le changement concerne les locations non meublées, les locations meublées et les colocations faisant l’objet d’un bail unique, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le nouveau contrat type de bail s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il ne concerne pas de la même manière les locations saisonnières, les résidences secondaires, les baux mobilité ou certains contrats relevant du droit civil. La qualification du logement et son usage réel doivent donc être vérifiés avant de choisir un modèle.

Le décret prévoit une entrée en vigueur en deux temps. Son volet consacré aux contrats types s’applique à partir du 1er octobre 2026, tandis que les dispositions relatives à certaines aides au logement entrent en vigueur le 1er janvier 2027. Le détail figure dans le décret 2026-596 publié au Journal officiel du 7 juillet 2026.

En pratique, un bailleur doit surtout vérifier que son modèle comporte les mentions obligatoires, les annexes nécessaires et une clause résolutoire cohérente avec la réglementation applicable. Une agence ou un logiciel de gestion locative doit également mettre à jour ses documents utilisés pour les nouveaux contrats.

Que prévoit la clause résolutoire en cas d’impayés ?

Le scénario le plus fréquent est celui d’un locataire qui ne règle plus son loyer ou ses charges. Pour les nouveaux contrats concernés, la clause résolutoire doit prévoir la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou de non versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne fonctionne pas dès le premier retard. Le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose ensuite du délai prévu par le contrat et par la loi pour régulariser sa dette. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, le contrat type reprend le délai légal de six semaines après un commandement resté infructueux.

Le délai ne doit pas être confondu avec une autorisation de reprendre le logement. La clause facilite la demande de résiliation du bail, mais elle ne permet pas au propriétaire de changer la serrure, de retirer les affaires du locataire ou de pénétrer dans les lieux pour le faire partir. Les difficultés liées aux impayés de loyer doivent être traitées avec méthode, notamment en rapprochant le bail, le décompte locatif et les actes délivrés. Notre page consacrée au droit des créances peut aider à mieux cerner les enjeux du recouvrement.

Le locataire peut également régulariser sa situation, négocier un échéancier ou présenter au juge des éléments relatifs à ses difficultés financières. Un paiement partiel, une aide au logement non prise en compte ou une contestation sur les charges peuvent modifier l’analyse du dossier. Chaque versement et chaque échange doivent être conservés.

Un bail déjà signé doit-il être réécrit en octobre 2026 ?

Un propriétaire qui loue déjà son logement n’a pas à faire signer un nouveau bail uniquement parce que le modèle réglementaire évolue. Les contrats en cours restent en principe régis par les règles applicables lors de leur conclusion, avec les stipulations effectivement acceptées par les parties.

Cette nuance est essentielle pour déterminer le délai à mentionner dans un commandement. Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a considéré que la réduction légale du délai ne modifiait pas automatiquement les délais prévus dans les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la réforme. Cet avis de la Cour impose donc de lire le bail concerné plutôt que d’appliquer mécaniquement le modèle utilisé en 2026.

Un contrat ancien peut ainsi prévoir un délai différent de celui figurant dans le nouveau contrat type. La date de signature, la date d’un renouvellement, l’existence d’une reconduction et la rédaction exacte de la clause doivent être rapprochées. Lorsque le document comporte une contradiction entre le délai écrit dans le bail et celui indiqué dans le commandement, la procédure peut être fragilisée.

Il est donc préférable de ne pas se limiter à la date du prochain impayé. Avant toute démarche, le bailleur doit identifier le contrat applicable, vérifier ses avenants et contrôler les mentions de l’acte préparé par le commissaire de justice. Le locataire, de son côté, doit examiner le délai qui lui est réellement accordé et réagir rapidement s’il estime que le commandement comporte une erreur.

Pourquoi l’expulsion du locataire n’est-elle pas automatique ?

Six semaines après un commandement demeuré infructueux, le propriétaire ne récupère pas automatiquement son logement. La résiliation de plein droit concerne le mécanisme contractuel, mais l’expulsion d’une personne qui occupe les lieux suppose encore le respect d’une procédure judiciaire et d’exécution.

En pratique, le bailleur doit généralement faire constater la résiliation du bail par le juge compétent. Le juge vérifie notamment la régularité du contrat, du décompte et du commandement. Il peut aussi examiner les paiements intervenus, les contestations soulevées et la situation du locataire.

Une décision favorable ne suffit pas toujours à provoquer un départ immédiat. Elle doit être signifiée, puis suivie des actes nécessaires à l’exécution, dont le commandement de quitter les lieux. Selon la période et la situation de l’occupant, d’autres délais ou protections peuvent s’appliquer. Le recours à la force est strictement encadré et ne peut intervenir qu’à travers les voies légales.

La procédure d’expulsion locative doit donc être distinguée de la simple acquisition de la clause résolutoire. Le propriétaire qui agit seul, menace son locataire ou tente de reprendre les lieux sans titre exécutoire s’expose à un contentieux supplémentaire. Le locataire doit, quant à lui, prendre au sérieux les actes reçus et rechercher rapidement une solution amiable ou judiciaire.

Quelles autres mentions le nouveau bail peut-il contenir ?

Le contrat actualisé ne porte pas uniquement sur les loyers impayés. Il prévoit aussi une mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette donnée peut faciliter un échange rapide en cas de difficulté, mais elle ne remplace jamais les écrits nécessaires pour les relances, les mises en demeure et les actes de procédure.

Le modèle peut également mentionner une obligation d’occupation à titre de résidence principale lorsque le logement est soumis à une servitude prévue par le plan local d’urbanisme. Cette hypothèse vise certains secteurs et certaines constructions, elle ne concerne donc pas automatiquement tous les logements loués en France.

Le contrat type prévoit par ailleurs des clauses facultatives relatives au défaut d’assurance ou à l’usage paisible des lieux. Les troubles de voisinage ne peuvent pas être traités comme un simple impayé. Dans certaines situations, la résiliation de plein droit suppose que les nuisances aient été constatées par une décision de justice définitive. Les propriétaires confrontés à ce type de difficulté peuvent consulter notre page consacrée au trouble de voisinage.

Une plainte, une main courante, des courriels ou des témoignages peuvent contribuer à établir les faits, mais ils ne produisent pas nécessairement les mêmes effets qu’une décision judiciaire. Il faut donc choisir le bon fondement, réunir les preuves et éviter d’insérer dans le bail une clause qui dépasserait ce que la loi autorise.

Comment vérifier son bail avant une nouvelle location ?

Avant de remettre les clés, le propriétaire peut effectuer une vérification en plusieurs étapes. Il doit d’abord identifier le type de location, l’usage du logement et la date prévue pour la signature. Il doit ensuite utiliser le contrat type correspondant et contrôler les mentions relatives au loyer, aux charges, au dépôt de garantie, à l’assurance et aux annexes.

• Vérifier que le contrat sera conclu ou renouvelé à compter de la date d’entrée en vigueur du nouveau modèle.

• Contrôler la présence et la rédaction de la clause résolutoire.

• Conserver les justificatifs du versement du dépôt de garantie.

• Vérifier les diagnostics et documents qui doivent être annexés au bail.

• Ne pas présenter le téléphone portable comme une information obligatoire.

• Examiner l’existence éventuelle d’une obligation locale de résidence principale.

• Conserver une version signée du bail et de ses annexes.

Cette vérification est également utile au locataire. Un contrat mal actualisé ne signifie pas nécessairement que le bail est inexistant, mais certaines clauses peuvent être contestées ou privées d’effet. Une erreur qui paraît mineure au moment de la signature peut devenir déterminante plusieurs mois plus tard, lorsque survient un impayé ou un désaccord sur l’occupation des lieux.

Dans le Var, notamment à Toulon, La Crau, Hyères, Carqueiranne ou La Valette-du-Var, une analyse individualisée peut permettre de distinguer une simple erreur de modèle d’un véritable risque procédural. Les ressources documentaires et les actualités juridiques peuvent fournir une première information, mais elles ne remplacent pas l’examen du bail et des pièces du dossier.

Besoin d’un avis sur votre bail ?

Une nouvelle location, un impayé ou un commandement de payer soulève rapidement des questions de délai, de preuve et de procédure. La situation doit être examinée à partir du contrat exact et des documents réellement échangés, sans se limiter à un modèle général.

Le cabinet reçoit les particuliers et les professionnels sur rendez-vous dans nos cabinets de La Crau et Toulon, mais aussi par téléphone ou en visioconférence. Pour un premier échange, contactez notre Cabinet.

Questions fréquemment posées

Le nouveau modèle de bail est-il obligatoire pour tous les logements ?

Il concerne principalement les locations vides, meublées et les colocations à bail unique utilisées comme résidence principale. Les locations saisonnières, les résidences secondaires et certains contrats spécifiques relèvent de règles différentes.

Faut-il refaire un bail signé avant l’entrée en vigueur du nouveau contrat ?

Non, un bail déjà en cours n’a pas à être réécrit uniquement parce que le modèle réglementaire évolue. Il faut toutefois relire sa clause résolutoire avant toute démarche liée à un impayé.

Une clause résolutoire permet-elle d’expulser un locataire sans juge ?

Non, elle facilite la demande de résiliation du bail, mais elle ne permet pas au propriétaire de reprendre les lieux par lui-même. Une décision judiciaire et les actes d’exécution nécessaires restent requis.

Le numéro de téléphone du locataire doit-il obligatoirement figurer dans le bail ?

Non, cette mention est facultative. Elle peut faciliter les échanges préventifs, mais elle ne remplace pas les notifications écrites exigées pour les démarches juridiques.

Qui peut vérifier un nouveau contrat de location dans le Var ?

Nous pouvons examiner le bail, ses annexes et les premières difficultés liées aux impayés ou à l’occupation du logement. Les consultations sont proposées sur rendez-vous à La Crau et Toulon, par téléphone ou en visioconférence.